법원경매 입찰시 주의사항
- 미상으로 조사된 선순위 임차인
오전 출근 중에 두건의 문의 전화가 왔습니다.
둘다 아파트 경매 관련한 상담 요청이었는데요. 아파트 매매 시장이 뜨겁고 거래가 살아나자,
경매 시장 역시 투자자와 실수요목적 입찰자들이 어우러져 상당한 입찰 경쟁을 보이고 있습니다.
초보자나 부동산 거래 경험이 적을 수록 가장 만만한게 아파트이기 때문이기도 할텐데요.
아파트 상담 중 한건은 온라인상에서 여러번 이야기 해오던
초보자의 경우 경매 입찰 시 가장 주의해야 할 사항으로
법원에서는 <미상> 으로 조사 되어있으면서,
낙찰자에게 대항력을 주장 할 수 있는 <선순위 임차인> 이 존재하는 물건이었습니다.
함께 살펴보시죠^^
경매 입찰은 본인 책임하에
경매 입찰은 스스로 책임을 지고 최저 매각가의 10%를 보증으로 걸고 입찰에 참여해야하기 때문에,
쉽게 여겨지는 아파트 입찰이라도 반드시 권리관계를 확인하고 넘어가야합니다.
반드시 기억할 것, 선순위 임차인
예를 들면, 우리 주변에서 흔히 볼수 있는 전세(임대차) 임차인이 거주하는 아파트가 있는데, 임차인이 거주중에 어떤 사정으로 인해
그 아파트가 경매로 진행될 경우 임차인의 보증금이 문제가 됩니다.
그때 등기부상 기준이 되는 권리와 (대게는 은행권 대출 = 근저당) 임차인의 전입 신고를 기준으로 하여 제3자에게 대항할 수 있는 권리
즉, 대항력을 갖추게 되는데요. 만약, 임차인의 전입신고가 설정된 근저당등보다 가장 빠르다면, 이를 선순위 임차인이라고 부르고 경매로 매각된 이후라도 보증금을 전액 변제 받지 못하면 낙찰자에게 보증금의 반환을 요구 할 수 있고 보증금을 변제 받을때까지 아파트를 점유할 권리가 생기는 것이지요.
오늘 상담했던 하나의 사례를 보시죠.
서울 강서구에 위치한 30평대 아파트 경매가 3회나 유찰되면서
경매는 난생 처음이라는 상담자 입장에서는 혹할 만큼이나 가격이 저렴하게 나와있습니다.
그런데, 자세히 살펴보면 이미 지난 7월 22일 자
2.43억에 낙찰되었다가 낙찰자가 잔금을 미납하고
다시 경매가 진행되는 재경매 건입니다.
<현재 매매가는 4.3~4.4억 수준>
1명만 입찰해서 단독 낙찰이 되었는데,
왜 저렇게 금액이 저렴한데도 혼자 입찰하고 낙찰자는 잔금을 납부하지 못했을까요?
<법원에서 제공되는 매각물건명세서)
아래 빨간표에 기재된 내용을 살펴보면,
※ 최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택.상가건물 임차인의 임차보증금은
매수인에게 인수되는 경우가 발생할 수 있고, 대항력과 우선 변제권이 있는
주택,상가건물 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액에 관하여 배당을 받지 아니한 경우에는
배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수되게 됨을 주의하시기 바랍니다.
-법원에서 <미상>으로 표기하는 이유는
선순위 임차인의 보증금은 임대인과 임차인 개인간의 거래로
법원에서도 임대인이나 임차인이 임대차 서류를 제출해주지 않는다면,
임차보증금, 임대차 내역을 알 수 있는 방법이 없기 때문에 <미상>으로 표기해두고
입찰자 스스로 주의하라는 의미로 기재하기 마련입니다.
법원에서 제공하는 서류 중에서 유일하게 글자 색까지 바꿔가며 주의사항으로 기재해두었지만,
경매를 처음 접하거나 정확하게 확인하지 않고 입찰하게 되는 경우 가장 빈번하게
경매 사고가 발생하는 부분이 바로 선순위 임차인입니다.
이번 아파트 경매 사건의 경우 외형상으로 시세 대비 반값 이하로 떨어져있지만,
<미상>으로 표기된 임차인의 보증금은 2억 이상으로 조사되어
낙찰 받게 되는 경우 낙찰자가 임차보증금 전액을 인수해야하는 경매건입니다.
그렇다면, 낙찰 대금 2.43억 + 선순위 임차보증금 인수액 (2.2억 예상)
4.6~7억에 해당 아파트를 매수하는 상황이고 그것도 전세기간 까지 안고 사는 겪이니..
아파트 낙찰 후 몇일이 지나자 낙찰자 = 최고가매수신고인은
매각불허가 신청서를 법원에 제출하였지만, 법원에서는 그대로 매각허가가 나왔고
끝내 입찰보증금 약2400만원과 함께 잔금납부를 포기하게 됩니다.
시세보다 싸다고 무조건 덥석 잡으면 안되는 이유 아시겠죠?
이처럼 상대적으로 쉽게 여겨지는 아파트 경매라 하더라도
법원 기록에 <미상> 으로 조사된 임차인이 있다면 반드시
임차인의 전입신고 날짜를 확인해 보아야하고 전입신고가 최초 기준이 되는 권리보다 빠르다면,
입찰에 상당한 주의가 필요하고 입찰 결정은 100% 확실한 판단이 설때까지 미루시는게 좋습니다.